Ett roligt exempel på BLT

Nu när bopriserna faller måste jag passa på att skriva detta inlägg innan det är för sent.

Jag ska sätta siffror på hur varenda bolånetorsk (BLT) tänkt och varför så många av mina jämnåriga och ännu fler av de något äldre är miljonärer på pappret.

Jag ska redovisa vad jag har ”tjänat” på att bo i min lägenhet de senaste tre åren.

Jag köpte under en mycket osäker period, mitt under finanskrisen. Boendekostnaden var lägre än i en hyresrätt samtidigt som jag hade en inneboende och senare en sambo. I kalkylen har jag använt en färsk mäklarvärdering. Jag har dragit bort vinstskatt och jag har tagit bort kostnaderna för lånet.

Denna kalkyl visar att även om jag skulle dra bort månadsavgiften och elen så hade det ändå gått plus!

Jag tillhör dem som tror att bostadsmarknaden kan vara övervärderad, men det gjorde jag också då, för tre år sedan. Så här med facit i hand var det ändå en fantastiskt bra affär. Tänk på att alternativet hade varit att bo i andra hand och betala ännu mer i månaden än jag gör i min bostadsrätt.

Här kommer uträkningen, ser fram emot kommentarer.

Annonser

8 kommentarer (+lägga till din?)

  1. Legendarisk
    Feb 04, 2012 @ 10:38:00

    Jag har än inget eget exempel att bidra med. Men är på gång att köpa min första lägenhet så om tre år ska jag återkomma till detta inlägg 😉

    Svara

    • jobbochfirma
      Feb 04, 2012 @ 23:16:48

      Det är väl trevligt att du ska skaffa något eget Legendarisk, men poängen i detta fall var att det är ganska galet och att det lika gärna kan gå åt andra hållet, med kännvärda skulder. Troligen kommer i alla fall utvecklingen att vara sämre de kommande tre åren, så låt inte det vara ditt huvudsakliga investeringsobjekt.

      Svara

  2. Martin
    Feb 04, 2012 @ 21:14:10

    Ska man vara petig så bör din kalkyl innehålla alternativkostnaden (”cost of carry”) för din kontantinsats. Typ ränteintäkten du skulle få om du satte in kontantinsatsen på ett bra sparkonto. Men den bör vara obetydlig i sammanhanget. Men visst, går det bra så går det bra, det är väl den slutsatsen man kan dra, eller? Det är ju ingen riskfri investering.

    Svara

    • jobbochfirma
      Feb 04, 2012 @ 23:21:22

      Jag antar att du har rätt Martin.
      Nej, jag såg det inte som en investering egentligen, jag var alldeles för orolig att det skulle gå åt andra hållet redan då. Alternativen var dock sämre.

      Svara

  3. Peter
    Feb 05, 2012 @ 15:17:36

    Visst bör man räkna med utebliven ränta på insatsen. Då blir vinsten cirka 5000 kr/mån.
    Värdeökningen av lägenheten är 9,70% per år. Med en ökning på runt 4% hade det gått det plus minus noll.

    Svara

  4. Andy
    Feb 05, 2012 @ 20:47:26

    Grattis till en riktgt bra affär!

    Anledningen till att jag är övertygad om att vi har en bostadsbubbla i Sverige är att många resonerar just som du gör. Du jämför utbetalningarna för avgift till föreningen och räntebetalningen med värdeökningen. Vad som saknas i din beräkning är, enligt mig, kostnaden för underhåll. Det kan vara både i din egen lägenhet och i föreningen. Många tänker inte på detta.

    En bostadsfastighet är inte möjlig att löpande ha i drift och underhålla för mindre än 300-400 kr per kvm (vilket betalas av föreningen). Dessa kostnader har du således betalat om du har en långsiktig och väl fungerande förening. Många föreningar har inte den långsiktighet som krävs för att bekosta takbyte, renovering av stammar, utbyte av hissar mm. Avgiften har i sviterna av bostadsbubblan pressats till onormalt låga nivåer och endast avgiftens storlek och inte föreningens ekonomi påverkar bostadens pris. Tips till Legendarisk är att köpa lägenhet i en skuldfri förening. Föreningens ekonomi är viktig men påverkar inte priset på lägenheten.

    Därutöver måste din egen lägenhet underhållas vilket du bekostar själv. Ytskikt, badrum och kök måste bytas var 10-15 år. Om man räknar på att det skulle kosta cikra SEK 250,000 (SEK 200,000 + moms) att renovera lägenheten var 12 år försämras resultatet med 1,736 kr per månad. Vilket i ditt räkneexempel skulle minska din beräknade vinst med 32 %. Många i Stockholms innerstad byter kök betydligt oftare än en gång på 12 år. Ändå räknar de hem sitt nya kök med värdeökningen av lägenheten. Orimligt på längre sikt enligt mig.

    Hade jag möjlighet hade jag flyttat till en hyresrätt om jag vore du!

    Svara

  5. jobbochfirma
    Feb 05, 2012 @ 21:00:29

    Ja en sak är säker; om alla hade resonerat som Andy och Peter hade vi definitivt inte haft de prisnivåer som vi har idag.

    Vi ska nog alla lära av dessa tankar, men som sagt, det är inte alltid man har något vettigt alternativ.

    Svara

  6. Legendarisk
    Feb 05, 2012 @ 21:26:06

    Nej det är egentligen inte en investering. Kommer köpa syrrans lägenhet då hon ska flytta och egentligen handlar det om ett väldigt billigt boende för mig och tjejen samtidigt som läget är otroligt bra. Jämför med sutdentlägenheten i Uppsala så kommer vi nu halvera boendekostnaden :).

    Svara

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s