Jobb och Firma

…För bostadsbubblor brukar inte smälla, de pyser ur sig den uppumpade bubbelluften.

Nu verkar det som att fler än vanligt är övertygade om att bostadsbubblan har nått sitt max och vi (äntligen) kan se fram emot en björnmarknad för bostäder (idemarknad?).

Så, hur påverkar det mig och min ekonomi?

Jo, först och främst kan man vara extra nöjd att vi lyckades sälja sommarhuset just nu efter sommaren. Det hade inte varit kul att sitta kvar med det nu när vi har bestämt oss för att det inte var rätt stuga för oss i framtiden.

Men sen är är det ju bara ett år sedan vi köpte vårt senaste, och självklart dyraste, boende. Eftersom jag är en sån som räknar in bovärdet i min nettoförmögenhet påverkar det givetvis ganska ordentligt om värdet går upp eller ner med 10% från 4,5 miljoner. 10% är ju det man nästan har kunnat räkna med per år sedan jag flyttade tillbaka till Stockholm 2009.

Om ni ifrågasätter varför i hela friden jag ska räkna med bovärdet vill jag påminna om att detta boende inte är vår slutstation, utan vi kan nog tänka oss att flytta till en småstad när det är dags att bli ekonomiskt fri. I en sån situation, som kan vara så nära som tre år bort, kan det faktiskt till och med vara bättre om det fortsätter stiga. Om vi inte vill ha något som är dyrare än där vi bor nu, vilket inte riktigt var tanken.

Å andra sidan kanske det är drömkåken vid sjön man kan skaffa i sin tidiga pension om det går ner ordentligt. Särskilt som vi vill vara kvar här när barnen är små och en bostadskrasch faktiskt kan ta 10 år på sig att bottna.

Slutsatsen får väl bli att det inte blir någon större skada, förutom att ökningen av nettoförmögenheten kommer att pressas i en eventuell nedgång. Självklart justerar jag ner bovärdet i månadsrapporten om jag får indikationer på nedgång vid försäljningar i området. Ännu har jag inte höjt sedan vi köpte då inget jämförbart är sålt sedan dess. Statistiken tyder på att vi borde vara upp ca 400 000.

Äntligen damp pengarna från husförsäljningen in på kontot, vilket gjorde att det ett tag var över 1,2 miljoner på lönekontot igen, inte mer än ett halvår sedan förra gången (lägenhetsförsäljningen).

Nu har vi ca. 2 000 000 på sparkonton, alltså helt oinvesterat. Dels är det som vanligt lite kymigt att slänga in allt på börsen på samma gång, ni vet, sprid investeringarna över tid och allt sånt… Men vi betalar heller inte av mer på lånet just nu eftersom pengarna kommer att behövas till optionslösen i vår.

Någon gång i vår är det alltså förhoppningsvis (man vet aldrig med börskursen) dags att lösa in andra omgången av optionerna, vilket går på ca. 1,3 miljoner. Sen är det bara ett år kvar till nästa inlösen, vilket går på ännu mer, så nog behövs det pengar alltid.

Det här scenariot skrev jag ner inför mitt första optionsköp 2014. 

Säg att du ska vara på företaget i tio år. Sju av dessa är intressanta eftersom tre år måste till för att optionerna ska mogna innan man slutar.

Man har alltså 7 chanser att investera i 30 000 optioner.

Säg att optionerna kostar 80 000, men det får du också tillbaka tre år senare, i bonus. Vi säger att du skattar 50% på dem, då återstår 40 000 i verklig kostnad för optionerna.

Risken är alltså att du förlorar 7×40 000 kronor=280 000 kronor.

För att se hur mycket du kan vinna måste vi måla upp ett troligt scenario.
Säg att aktien går upp 5% om året, vilket är ett försiktigt antagande.
Om du köper på 40kr till ett pris av 2,4 per option blir aktien alltså efter tre år värd ca 46 kronor. Dra bort 2,4 så blir vinsten 3,4 per option.
7×30 000 optioner blir alltså 210 000 optioner. Med en vinst på 3,4 per option blir det 714 000 i bruttovinst före 30% i vinstskatt och 499 800 efter. Men glöm inte bonusen du får i alla fall, på 280 000 kronor netto.

Du riskerar allså 280 000 kronor med en trolig vinst på ca 780 000 kronor. Om aktien dyker något år förlorar du kanske optionerna det året, men har en ypperlig chans att gå in på en lägre nivå och tjäna mycket mer pengar tre år senare.

I min iver att skapa inkomstkällor och klipp har jag gjort flera mindre och större felsteg.
Här kommer de största, i allvarlighetsordning:

1. Köpa en färdig webbutik
   • Även om jag har fått tillbaka allt jag satsat i företagen var detta en mycket stor förlust, dels genom allt arbete som lagts ner, men också genom att jag tog tjänstledigt ett halvår och genom att jag inte har investerat min tid och mina pengar på annat under de senaste tre åren.
2. Köpte sommarhuset
   • En helt felaktig värdering och en massa positiva människor i hejaklacken gjorde att vi betalade alldeles för mycket för huset. Det som åtminstone skulle bli en bra investering är nu ett trevligt sommarhus som vi har gått back ca 300 000 på, enligt värderingen.
3. Att inte köpa hus tidigare
   • Vi började prata om att köpa hus redan 2011 och i efterhand kan man verkligen önska att vi hade gjort det. Vi behövde i och för sig inte större då, vi var bekväma i vår lägenhet, men så galen marknaden är nu, kan jag inte annat än ångra att vi inte slog till då. Hade vi köpt ett hus för 5 miljoner då, hade värdet garanterat stigit med mer än 2 miljoner till idag.
4. Inte behålla aktierna
   • Jag hade några riktigt trevliga innehav 2012, till ett värde av ca 300 000 som mest, men sålde för att ha pengar till sommarhuset, sedan webbutiken, sedan kontantinsats till ett hus som aldrig blev köpt.

Jag satt i köket och skrev på papper och pratade med den nya ägaren av sommarhuset. Han nämnde, ”ni har inga lån på huset” och jag fann mig förklara att vi köpte till ett lågt pris och renoverade efterhand, bla bla…

…som att jag bad om ursäkt!

När jag istället skulle ha visat mig stolt och sagt ett kort ”ja”.

Men det handlar nog lite om att det till och med långt inne i mig är fult att tjäna bra eller ha det gott ställt ekonomiskt. Något som man enligt en slags socialistisk folksjäl ska be om ursäkt för.

Jag drar mig till minnes när jag på öppna förskolan pratat boende med okända föräldrar. När jag, som är lite äldre, har berättat att vi bor i lägenhet så har det hänt att personer urskuldande har förklarat att de köpte hus när det ännu var billigt, eller att de har renoverat jättemycket, trots att jag inte har kommenterat faktumet. Jag är ju en sån som hejar på och säger, ”bra för er att ni har det gott”, inte en som blir avundsjuk och missunnsam.

I sommar var vi över fem veckor i vårt sommarhus, och även om vi hade det bra så insåg vi att vi inte vill ha den extra stress och det jobb det innebär att äga en fastighet en bra bit bort.

Mest kanske för frugans skull. Hon är uppvuxen i en storstad i ett annat europeiskt land, så hon uppskattar inte myggen, flugorna och en och annan mus på samma sätt som vi svennar. Hon ställer sig också aningen frågande till att jobba hårt fysiskt en stor del av semestern, med målning, trädgårdsskötsel, renovering och sånt som många svenskar tycker hör sommaren till.

Jag fick i alla fall dra igång några mindre projekt för att sminka grisen inför försäljning, så sommaren blev precis lika hektiskt som vanligt för mig. Nu är fastigheten ute till försäljning och har dragit hyfsat intresse. Men vi får se, jag är inte helt säker på att det blir försäljning just nu i alla fall.

Det här sommarstugeprojektet visade sig vara ett av mina största misslyckanden i mitt ekonomiska liv. En rad omständigheter gjorde att vi betalade alldeles för mycket för något som skulle vara ett hyfsat klipp. Nu har det dock gått fem år i en het marknad, så har vi tur får vi tillbaka varenda öre vi satsat. Dock inte allt jobb…

Värderingen i min månadsrapport ligger på 800 000, vilket innebär att ”bokföringsmässigt” är förlusten redan tagen. Värderingen och utgångspriset i försäljningen är högre, men vi får se vart det tar vägen.

En anledning till att jag är ganska sugen på att göra denna affär är att vi skulle behöva pengarna. Vi har ca 900 000 kvar att amortera ner till 50% av värdet på lägenheten, vilket i sin tur skulle innebära att vi nästan kvalificerar oss till Avanzas ”private banking”. Just nu har vi nämligen 2,8 av de tre miljoner som krävs hos banken, för att få lägga över sin 50% belånade bostad till ett väldigt fördelaktigt lån. Senast jag kollade var det 0,79% i ränta. Tyvärr tar de inte in nya kunder just nu, vad det verkar.