Jobb och Firma

Jag vet inte vad det är hos mig som gör att jag har en önskan att prata om vad vi tjänar och sparar. Eftersom det är ett ganska stort intresse är det väl bara naturligt men det är inte så lätt att prata om. Tänk om du var fotbollstokig men aldrig fick prata fotboll med folk du hänger med…

En helt annan sak
Det är lite speciellt att prata boende med mina kollegor, de är nämligen oftast inte i samma liga. Situationen är nämligen den att de troligen tjänar ungefär som jag eller lite bättre, men deras fruar tjänar mindre. I och med att jag bara drar in kaffepengar i förhållande till min fru har vi också lite större frihet i val av boende.

Det blir ganska mycket husprat men de tror att jag skojar när jag nämner vilka hus vi ska titta på. Ombildningar eller lyckad klättring på boendestegen är vad folk tror ligger bakom.

En av dem pratade länge och ingående om hur de köpte i Hammarby sjöstad för tio år sedan och hur de nu skulle vilja ha en större lägenhet i samma område. Han berättar att om de hade gjort som många de känner och köpt något litet och sedan bytt upp sig efter hand så skulle de ligga bättre till än att som de gjorde köpa en halvstor på en gång. Han menar att det skulle ha frigjort mer pengar.

Jag förstod inte riktigt men jag tror att lånetaket ställer till det för dem. Men det är ganska patetiskt att ha varit med om en sådan fantastisk värdeökning och sedan ändå inte ha råd med 15% av värdet på en ny bostad.

Han menade att de som bytt upp sig så fort de har råd har maximerat sin hävstång, vilket jag kan hålla med om. Men det är bara folk som inte håller på med riktig investering som vågar hålla på så. En av de svåraste sakerna att fatta som investerare är risk.

När vi har kollat runt på hus har jag blivit ställd av min frus fråga: ”hur mycket har vi råd med?”.

Först måste ”att ha råd” definieras, men om vi gör det genom att fråga oss vad banken tillåter oss att köpa om de ska ge oss lån, så kan vi ta nästa steg.

Som en kul övning gick jag in på första bästa banksida och fyllde i uppgifterna för lånelöfte. SBAB har ett sånt system som ger lånelöfte på en gång via mejl, men deras max gick vid 6 miljoner, mer kunde man helt enkelt inte låna.

Skandiabanken skulle öppna konto åt en innan man fick besked. Lite märkligt tyckte jag och avbröt trots att jag hade fyllt i alla formulär.

Swedbank däremot lovade att återkomma inom ett dygn har jag för mig, och mycket riktigt ringde en människa upp dagen efter, flera gånger, för att djupintervjua mig om vår ekonomi. Det tog några dagar till eftersom det skulle tas beslut på ett möte i banken, men till slut fick vi lånelöftet.

Summan på lånet och priset på huset skulle jag egentligen vilja att banken satte en övre gräns för, det var ju det jag var intresserad av. Men det var stört omöjligt att klämma dem på det så jag drog till med ett hus på nio miljoner och ett lån på 7,5.

I dagens läge är det alltså okej för oss, enligt banken, att låna 7,5 miljoner för att köpa en villa på 9. Grattis till oss, eller?

Några märkliga saker med denna procedur är bland annat att banken ville veta hur mycket föräldralediga vi skulle vara och hur mycket föräldrapenning vi ska ta ut. Inte så konstigt kanske men jag funderar på vad som händer om vi skulle ”bryta” mot det. Kommer det att stå i kontraktet att vi inte får ta mer föräldraledigt än vi sagt? Och hur blir det när nästa barn eventuellt kommer? Hur hade det blivit om vi hade fått lånelöftet innan vi hade barn?

En annan märklig sak var att det obelånade fritidshuset inte alls kunde räknas in som säkerhet. De vill ju nämligen ha allt mellan 75%  och 85% av inköpspriset som topplån, men jag undrade om de inte kunde ta fritidshuset som pant för att räkna ner lånet till bottenlån. Det gick dock inte hem. Jag vet inte om hon förstod vad jag menade, men hon kunde inte se hur det skulle ge banken mer säkerhet!

Hur som helst, det var ett litet experiment, kul att veta att man är betrodd 🙂

Det som gör mig lite nedstämd är att det sätt som alla tror sig bli rika på är det som gör oss fattiga. Att ”tjäna” värdeökning på sitt boende känns kanske bra om man vill öka på belåningen, men om man strävar efter att ha arbetande kapital samtidigt som man bor bra är det hopplöst! Vårt mål om ekonomiskt frihet är väldigt långt borta om vi vill sitta i en niomiljonersvilla och kolla på kontona.

Jag kommer inte ihåg hur mycket jag har skrivit om sommarhuset tidigare men det kan vara läge att dra hela historien igen i alla fall.

För ca två år sedan fick jag bud på en insiderdeal på en sommarstuga. Det var min far som fick erbjudandet egentligen men han passade vidare till sina barn. Eftersom min bror har satsat lite annorlunda med fett hus, fina bilar och ingen cash så kunde han trots att han ville, inte hoppa på tåget.

Vi gjorde lite efterforskningar och jag var övertygad om att det var en bra affär, så jag och frugan köpte det för ca 650 papp, kontant, inga lån. Eller rättare sagt, jag utökade lånet på lägenheten för att få ihop till min del utan att nalla på sparkontot eller aktieportföljen.

Det tog nästan ett år innan affären blev klar eftersom det tidigare stod på ofri grund, så mark skulle styckas av och köpas innan vi kunde göra affären på hela den nya fastigheten.

Direkt när vi var ägare projekterade vi avlopp, vilket kostade drygt 100 loppor. Det var meningen att utbygget för ca 200′ skulle komma igång innan sommaren också men det har ännu inte börjat. Hur som helst är vi ganska investerade nu i alla fall. Då var det inte så roligt när jag bad en gammal vän, som är mäklare, att värdera huset. Blev nästan knäckt när han värderade det till under vårt inköpspris.

Men vi bestämde oss för att inte tänka mer på det, vi var ju redan investerade och det fanns en del indikationer på att han hade fel. Inte för att jag vet hur mycket verklighetsförankring det har, men taxeringsvärdet från Skatteverket kom in på nästan en miljon.

Nu har vi snart ett utbygge på huset och ett fullt dugligt sommarhus med stor trädgård, som är både trevligt att bo i på semestern och lättuthyrt om man skulle vilja det.

Både jag och frugan har haft lite ångest om att det inte var en så bra investering, men vi har bland annat tröstat oss med att det kan ses som en hedge mot fortsatt uppgång i huspriserna och att mark på det stället är en stabil tillgång.

Mitt svar till detta inlägg och dess kommentarer:

Många av dessa missuppfattningar grundas i ”Rich dad, Poor dad”, där Kiyosaki menar att ditt eget boende inte kan räknas som en tillgång utan som en kostnad och risk.

MEN, det folk inte fattar är att samtidigt som det är ett väldigt bra sätt att tänka, för att skaffa sig riktiga investeringar, så är det är inte ett bra sätt att faktiskt göra sina räkenskaper (balansrapporten).

Man kommer att ta felaktiga beslut om man säger att ett övervärde i boendet inte är värt något. Då skulle det alltid vara en dålig affär att köpa sitt boende och till och med att amortera av lånet på eget boende.

Sensmoralen i boken är att du ska göra riktiga investeringar om du vill bli rik, inte bara bo dig rik. Men när du gör ditt bokslut är det helt självklart att du tar med värdet på huset och sommarstugan, precis som varje företag tar med fastigheter, maskiner och sånt i sin balansrapport.

Själv gör jag en lite förenklad variant, eftersom inte heller jag vill blåsa upp värdet bara för att grannen sålt dyrt. Därför använder jag inköpspriset plus eventuella investeringar i bostaden för att redovisa nettoförmögenheten. Eventuellt övervärde syns inte förrän jag säljer.

Bilar och saker räknar jag däremot aldrig med, mest som en markering att värdetappet är så stort. Skulle vi börja köpa bilar för över 100′ kanske man skulle kunna ta med dem, tillsammans med en nedskrivningsplan, men det känns inte så intressant.

——————————————————————-

Min bostadsrätt är värderad till drygt 1,8 M, med ett lån på 1,3.
Jag och frugan äger ett sommarhus värderat till 1M, obelånat.
Frugan har mer än en halv miljon på banken och jag har drygt 400′.
Enligt mitt sätt att räkna har vi ett netto på drygt 2M, men enligt deras sätt att räkna skulle vi ligga på minus, om jag har förstått det rätt.

Jag är inte säker på hur man räknar lånet på tillgången om man inte får räkna tillgången, men jag antar att man enligt deras sätt att se det bara räknar lånet. Det i sin tur gör att om jag sålde lägenheten och flyttade till hyresrätt skulle jag få högre kostnader men bli 1,8M rikare över en dag.

Varje styrelsemöte i bostadsrättsföreningen redovisas överlåtelser och varje gång nickar och skrockar en del åt de fantastiska priserna. Vår ordförande säger också uttryckligen; vad bra att det ännu går upp!

Det får mig givetvis att fundera på om det verkligen är så bra, och i så fall för vem?

Rubriken syftar på ett sarkastiskt utrop som Cornucopia? använder för att beskriva BLT (bolånetorskarnas) syn på evigt stigande bostadspriser. Den nedgång som han har aviserat så länge och som han påstår inleddes för drygt ett år sedan ser vi fortfarande inget av, men visst måste den komma, åtminstone om priserna inte ens förstår att ligga still, utan stiger som de fortfarande verkar göra på vissa ställen.

Jag och min fru siktar på att köpa hus inom ca 5 år, så för oss får det gärna komma en ordentlig bostadskrasch, eller ännu hellre enbart en huskrasch, men det är ju lite för otroligt.

Så, i vilken situation är det bra att priserna på vårt boende stiger?

• Om man funderar på att belåna sig hårdare (troligen inte positivt i längden)
• Om man funderar på att flytta till ett billigare boende
• Om man vill köpa ett dyrare boende men inte klarar att spara ihop till kontantinsatsen (då ska man troligen inte ha ett så dyrt boende)
• Om vi vill att det bara ska flytta in bättre bemedlade individer i föreningen
• Om man vill känna sig rik
• Om priserna stiger mer i vår förening än de gör i närliggande föreningar

Min lägenhet är vara värd ca 1,8 M vilket innebär att den på 4 år har stigit med 550′ eller 44%.